1. ホーム
  2. マンション管理組合様

1メンテナンス 100年対応

でしたら、ハマキャスト!!<マンション管理組合編>
ハマキャスト マンション管理組合様向け外壁改修工法の紹介です。

マンション管理組合様

ご存じですか?マンション修繕積立金の中身とその将来

殆どの皆さんが、マンションを購入する際には住宅ローンを利用され購入されておられることでしょう。借りた住宅ローンは毎月返済するのは、皆さん理解されている事です。

また、マンションの場合は、管理費が別に必要となるのも大体解っておられるものですが将来の改修工事に向け管理費とは別に修繕積立金となるものが必要であると後で知るケースも多いと聞きます。

この修繕積立金ですが、未来永劫一定額という訳ではありません。
マンションの資産価値を維持するために修繕する為の代金となります。

従って、修繕箇所・修繕内容によって、そして何より将来発生する費用ですからその時の世間の相場に合わせて変動します。

匠

修繕積立金は、マンション建設時の計画に則って設定・計算されています。

それぞれ設備の耐用年数とメンテナンス方法、そして費用算定です。

水汲み用のポンプ設備や変電設備・エレベーター等故障するとすぐに困ってしまう設備も多く、これらが全て耐用年数持つとは限りません。平成20年4月には、エレベーター設備に加えタイルや石貼りの外壁材を持つマンションの定期報告制度改正など、点検費用に改修費用がかかる法改正など費用が増大する傾向にあります。

今後消費税率がUPしますが、これから発生する費用に対して全て5%UPする訳です。
そしていざ大規模修繕工事の時期を迎え積立金が足りないという話をよく聞きます。

昨今の工事事情についても、施工職人の不足から工賃が徐々に上がっています。
そしてどうなるか?

一時金として徴収もしくは、毎月の修繕積立金が上がります。

・平成20年4月1日施行 建築基準法第12条の改正
・消費税UP

大規模修繕工事って?(費用の内訳と必要性)

皆さんが、無意識のうちに常識と思われている10数年毎に行われる大規模修繕工事ですが費用の中身をご存じですか?

大きな費用としては、外壁の塗装・貼り替えですね。
マンション全体に足場を掛け汚れて劣化した外壁の塗装や貼り替え作業を行っています。

マンションの資産価値を維持するという目的においてその維持する資産価値に見合う費用で行っているでしょうか?

確かに工事直後の外壁は、美しく生まれ変わっていますが中には、6年程度で薄汚れ次の改修工事が待ち遠しく思われるマンションもあります。

大規模修繕工事をする事が目的になっていませんか?

匠

大規模修繕工事の内訳例

2,000平米の外装修繕工事・消費税10%として当社事例で計算

匠

タイル貼りで約55%、一般塗料で51%が工事費以外の仮設費(足場代金)や諸経費となっています。
建物に資産を投入するというより、毎回2,000蔓延を超える経費を掛けているだけの様に思われます。

マンションを購入されて1回目の大規模修繕工事を迎える頃は最初に入居された住民の多くが居住され同じ目的意識を持って大規模修繕工事を経験されるものだと思います。

物価が上がり消費税が上がり、結果的には修繕積立金が上がったとしてもある種の使命感から格段抵抗なく受け入れることでしょう。

それが2回目3回目の大規模修繕工事を向かえる頃には築後20年から30年経過し住民の中には、現役を引退され年金暮らしの方も増えてきます。

住民ローンは完済されていたとしても毎月の管理費は必要ですしその上、修繕積立金の値上げとなると難解な問題になりませんか?

匠

大規模修繕工事って?(もう一つの側面を考える)

本来の資産価値の維持ってなんだろう?
そこに投資する費用とは?

建築当時の価値観で資産価値維持と考えた場合、これは今後も継承すべき事なのか。
まずは、そこから考え直しては如何でしょうか?

震災を経験して耐震性や省エネに対して大きく価値観が変わった事でしょう。
建物自体の耐震性に関しては、築20年程度の建物であれば問題ないでしょう。

匠

最近では、免震マンションも増え構造自体の問題はなさそうです。
しかし、外壁に関しては、定期的な大規模修繕工事が前提に考えられているため根拠の無い安心感を持たれているのではないでしょうか?

そんな事情とは裏腹にタイル貼りのマンションが増え危険は増加しています。
タイルは、経年劣化により剥落します。

  • 磁器タイルの剥離・脱落について
  • 脱落事故は、ビルオーナーや管理者の責任になります。
  • だから改正された建築基準法第12条

ですから外壁についても耐震性を考えて選ぶべきです。

今からでも遅くありません。

次回の大規模改修工事の際には、この外壁の変更も視野に入れ検討すべきです。

匠
東日本大震災を経験した東京都庁渡り廊下外壁材はハマキャストの製品です。

匠

マンション資産価値にプラスに働く外壁って何?

やはり美しさと高級感でしょう!

一般塗料の場合、新築から6・7年すつと色が褪せたり、チリやホコリがついて汚れが目立つようになります。

うちは、タイル貼りだから大丈夫!って思ってた方々、維持費用が掛かることは、先ほど述べた通りですが実は、汚れも結構つきます。

タイル貼りの場合、目地の部分にシーリング材を使っています。
シーリング材の多くは、、弾力性を与えるために可塑剤及び類似する成分を含んでいます。

シーリング充填後、中の可塑剤が表面に染み出し、粘着性の表面に粉塵が付着し、仕上げ剤を汚染します。さらに、降雨等により周辺の磁器タイルの壁面に可塑剤が流れ出し、粉塵が付着し、汚染が広がります。

匠

匠

ハマキャストからの提案

ハマキャスト外装材の特徴

匠

匠

石材調の仕上がり
調耐候性樹脂に天然席とセラミック骨材を合わせ御影石や大理石などの天然石の文様を徹底的に再現した外装材です。

重量:1㎡あたり8kgで実際の石材に比べ重量が約1/24
厚さ:仕上げ層の厚さ6~10mmで石材の約1/10

 

匠

匠

ハマキャストの石材調外装仕上げ材は、付着力の強い樹脂塗料を壁面に直接吹き付け施工するので、剥離・脱落の心配は無く安心安全です。
阪神大震災においても脱落事故の報告は有りませんでした。
また、使用している材料は、微弾性があり、曲げにも強くクラックの心配もありません。

匠

匠

長寿命とは?

・汚れにくい
・劣化し難い

では、なぜ汚れにくいのか?

1つは、目地に使用するシーリング材の改良にあります。

ハマキャストが使用するシーリング材は、可塑剤を含まないノンブリードタイプですので可塑剤がし見出し外壁表面を汚すことが有りません。
シーリング材の劣化要因を取り除くことで長寿命化を実現します。

一般的なシーリング材は。6年から10年で劣化するのに対し、本シーリング材は、促進耐候試験4,000時間(200時間=1年相当)20年相当をクリアーし変色およびクラック、痩せ・剥離・割れ等の不具合は認められません。

匠

もう一つは、外壁が持つ自浄作用です。

ハマキャストでは、ニューハマトップを塗布することで親水性の高い外壁を構成しています。
これは、水分子が保護膜となり油汚れをはじきチリやホコリが付いていたとしても雨などで洗い流す作用を持たせています。

匠

ライフサイクルコストがズバ抜けて安い

タイル貼り・一般塗料・ハマキャストの外壁工事費比較をご覧ください。
ハマキャストは、高価な材料を利用しており初期費用はほかの工法と比べて割高ですがその分、50年間改修工事が不要となる為、改修工事を重ねると共にハマキャスト工法の方が格段にコスト削減が可能となります。

匠匠

これから選ぶべき外装材とは?

匠

匠

ハマキャスト、マンション改修工事相談室

無料相談・無料診断・無料見積致します。

首都圏・関西の方、見学会を開催しています。
実際の建物を見てご判断してみては如何でしょうか?

お問い合わせ先

お問い合わせ先
TEL:03-5549-9823
FAX:03-3583-6551
E-mail:tokyo@hamacast.co.jp
お問い合わせ先
TEL:06-6311-6888
FAX:06-6311-5455
E-mail:eigyo@hamacast.co.jp
お問い合わせ先
TEL:052-212-7888
FAX:052-212-7889
E-mail:nagoya@hamacast.co.jp